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Amortización anticipada
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Amortizar hipoteca: reducir cuota o plazo y comparar el ahorro
Amortizar anticipadamente significa devolver capital antes del calendario previsto. Para comparar sus efectos, empieza por el saldo pendiente actual, no por el importe inicial del préstamo. También necesitas el tipo aplicable, los meses que faltan y la cantidad que quieres aportar. El resultado depende de cómo se reorganizan los pagos y de las condiciones que permita el contrato.
La comparación debe partir del mismo momento
Una hipoteca contratada hace diez años tiene una situación diferente de la que tenía al firmarse. Parte del capital ya se ha devuelto y una parte de los intereses ya se ha pagado. Estos últimos no vuelven a ahorrarse por amortizar hoy. La comparación relevante considera intereses y pagos futuros desde la misma fecha en todos los escenarios.
Si el saldo pendiente es 100.000 y aportas 10.000 directamente a capital, el nuevo saldo será 90.000 antes de cualquier otra condición o coste. El desembolso extraordinario no es un gasto perdido: es una devolución de deuda. Las comisiones asociadas, en cambio, sí deben identificarse como coste adicional.
Opción uno: conservar el plazo y reducir la cuota
En un modelo de tipo constante, reducir el capital y mantener los meses restantes permite recalcular un pago mensual más bajo. Esto libera margen en el presupuesto periódico. La deuda permanece hasta una fecha semejante a la prevista, aunque el contrato real puede aplicar su propio procedimiento de modificación.
La herramienta debería mostrar nueva cuota, reducción mensual, intereses futuros y desembolso extraordinario. Un mensaje útil explicaría cuánto margen mensual se libera y qué coste financiero queda. No debería llamar beneficio al importe entero amortizado ni mezclar ahorro de intereses con reducción de capital.
Opción dos: conservar la cuota y reducir el plazo
Si mantienes el pago y disminuyes el capital, el préstamo puede terminar antes. En el modelo fijo comparable, esta opción suele reducir más los intereses futuros que conservar el plazo, porque devuelve el saldo pendiente con mayor rapidez. La última cuota debe ajustarse al saldo que quede, en vez de cobrar un pago completo innecesario.
Para interpretarlo, muestra meses eliminados, nueva fecha estimada y ahorro de intereses frente al escenario sin amortizar. La cuota se mantiene, por lo que el beneficio no consiste en disponer de más dinero cada mes, sino en dejar de pagar antes y reducir el interés acumulado.
Un ejemplo, tres posibilidades
El caso es hipotético. Compara el esfuerzo, el resultado y el plazo, sin tratar los tipos como una previsión. Las cifras se calculan con el mismo motor de la herramienta.
Escenario A
Capital inicial o pendiente: 163.000 · Tipo anual supuesto (%): 3 · Meses pendientes: 240 · Amortización extraordinaria: 10.000 · Comisión de la amortización: 0
- Nueva cuota si mantienes plazo: 848,53 EUR
- Ahorro neto acortando plazo: 7.785,92 EUR
- Meses que adelantas: 19
Escenario B
Capital inicial o pendiente: 163.000 · Tipo anual supuesto (%): 3 · Meses pendientes: 240 · Amortización extraordinaria: 15.000 · Comisión de la amortización: 0
- Nueva cuota si mantienes plazo: 820,80 EUR
- Ahorro neto acortando plazo: 11.361,82 EUR
- Meses que adelantas: 29
Escenario C
Capital inicial o pendiente: 163.000 · Tipo anual supuesto (%): 3 · Meses pendientes: 240 · Amortización extraordinaria: 20.000 · Comisión de la amortización: 0
- Nueva cuota si mantienes plazo: 793,07 EUR
- Ahorro neto acortando plazo: 14.739,06 EUR
- Meses que adelantas: 38
Preguntas que ayudan a interpretar tus cifras
¿Qué es el capital inicial?
Es el dinero con el que empieza la simulación. En ahorro es el saldo reservado; en un préstamo es el capital pendiente o prestado, según la herramienta.
¿Qué es una aportación periódica?
Es el dinero nuevo que añades en cada periodo. No debe confundirse con el crecimiento que genera el saldo.
¿Qué diferencia hay entre interés simple y compuesto?
El simple se calcula sobre una base que no incorpora los intereses anteriores. El compuesto incorpora esos intereses al saldo que participa en periodos posteriores.
¿Qué significa tipo efectivo anual?
Es la variación equivalente de un año bajo la convención indicada. Su equivalente mensual es (1 + tipo anual) elevado a 1/12, menos 1.
¿La rentabilidad introducida está garantizada?
No. Es una hipótesis de la simulación. La herramienta no determina que un producto real vaya a ofrecer ese resultado.
¿Puedo calcular sin intereses?
Sí. Con tipo cero, el ahorro suma capital y aportaciones; la cuota de un préstamo amortizable divide capital entre pagos.
¿Las aportaciones se hacen al principio o al final del mes?
En estas herramientas se realizan al final. Una herramienta con otra convención puede dar resultados diferentes aunque use los mismos importes.
¿Qué es el valor en dinero de hoy?
Es un ajuste del saldo futuro usando la inflación supuesta. Ayuda a interpretar poder adquisitivo y no descuenta por sí solo impuestos ni gastos.
¿Cambiar moneda convierte mi dinero?
No. Aquí cambia la unidad mostrada. Una conversión real requiere un tipo de cambio y su fecha.
¿Idioma y país deben coincidir?
No. Puedes consultar en inglés una operación en España o usar español para otro mercado. La ubicación determina el contexto local.
¿La cuota hipotecaria incluye todos los gastos de vivienda?
No. La cuota de capital e intereses se muestra separada de los gastos recurrentes que introduzcas. La compra inicial es otro grupo de costes.
¿Qué es amortizar capital?
Es devolver parte del dinero prestado. Los intereses son un coste distinto y no reducen el capital por sí mismos.
¿Qué es una tabla de amortización?
Es el calendario que desglosa pagos, intereses, capital devuelto y saldo pendiente. Debe indicar las hipótesis del tipo y la periodicidad.
¿Qué es el LTV?
Es la relación entre el préstamo y un valor de referencia del inmueble. El modelo de compra de Simuily utiliza el precio que introduces, no una tasación bancaria.
¿Puedo usar TAE o APR como tipo de la cuota?
No deben sustituir automáticamente al tipo contractual. Son medidas de coste con definiciones locales que pueden incluir elementos distintos del interés periódico.
¿Un plazo más largo siempre es mejor?
Con capital y tipo constantes suele bajar la cuota y subir el interés total. La comparación debe mostrar ambas consecuencias.
¿Qué sucede si cambia el tipo de interés?
Un calendario a tipo constante deja de describir toda la operación. Hay que simular la revisión y recalcular desde el saldo de esa fecha.
¿Reducir cuota y reducir plazo ahorra lo mismo?
No necesariamente. En un modelo fijo comparable, mantener cuota y acortar plazo suele reducir más intereses; bajar cuota libera margen mensual.
¿Qué son los gastos de cierre o de compra?
Son costes asociados a formalizar una compra o financiación según el mercado. Deben separarse y revisarse por país, región y operación.
¿Se calculan impuestos automáticamente al elegir país?
En estas herramientas no. Los importes son manuales. Los costes introducidos deben corresponder a tu operación local.
¿Por qué dos calculadoras dan resultados distintos?
Comprueba tipo nominal o efectivo, fecha de aportaciones, frecuencia de pagos, redondeos y costes incluidos. Igualar convenciones permite comparar.
¿Qué significa un escenario?
Es un conjunto de hipótesis. Compararlo con otro muestra cómo cambian los resultados, pero no implica una probabilidad de que ocurra.
¿Qué incluye la descarga CSV?
Incluye la tabla anual, los datos introducidos, la moneda, el contexto de país y los supuestos de cálculo. Los importes se exportan con dos decimales para facilitar su revisión.
¿Debo registrarme?
No. Las herramientas, las guías y la descarga CSV son públicas y no requieren crear una cuenta.
Guías para entender cada decisión
Alquilar o comprar: comparar costes, patrimonio y tiempo de permanencia
Organiza una comparación que incluya deuda pendiente, ahorro alternativo y costes de entrada y salida.
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Leer la guía →Términos útiles de esta página
Capital
Saldo inicial del ahorro o deuda base del cálculo.
Aportación
Dinero nuevo añadido al saldo.
Inflación
Cambio del nivel de precios; su valor futuro en la simulación es un supuesto.
Cuota
Pago periódico; debe aclararse qué componentes incluye.
Amortización
Devolución de capital de un préstamo.
Liquidez
Disponibilidad del dinero para utilizarlo.
Plazo
Duración del plan o del préstamo.
Interés nominal
Tipo expresado bajo una frecuencia y convención que deben indicarse.
Tipo efectivo
Tipo equivalente que incorpora la capitalización del periodo.
LTV
Préstamo dividido entre el valor de referencia especificado.
Entrada
Dinero que se aporta al precio de compra, separado de otros gastos.
Escenario
Conjunto de hipótesis utilizado para comparar resultados.
Fondo de emergencia
Dinero reservado para necesidades inesperadas o una interrupción de ingresos. Su importe y acceso deben relacionarse con tus gastos y circunstancias.
Provisión de ahorro
Dinero asignado a un gasto previsto con una fecha aproximada. Se distingue de la reserva destinada a emergencias.
Saldo nominal
Cantidad expresada en la moneda y fecha del cálculo, sin ajustar su capacidad de compra por inflación.
Saldo real
Saldo ajustado por un factor de precios para expresarlo en poder adquisitivo de una fecha de referencia. No es una cuenta bancaria distinta.
Punto porcentual
Diferencia entre porcentajes: pasar de un tipo del 3 % al 4 % supone un punto porcentual de aumento.
Comisión fija
Coste indicado como una cantidad monetaria, diferente de un porcentaje del saldo o de una aportación.
Capitalización semestral
Convención de un tipo nominal que capitaliza dos veces al año. Su equivalente mensual se obtiene de (1 + tipo anual/2) elevado a 1/6, menos 1.
Saldo pendiente
Principal que todavía falta devolver en una fecha. No equivale a sumar todas las cuotas futuras, que también pueden incluir intereses.