Guía educativa · Actualizada el 6 de octubre de 2026 · 7 min de lectura
Un cuadro de amortización explica cómo se devuelve un préstamo a lo largo del tiempo. Para cada periodo, permite distinguir pago, intereses, capital devuelto y saldo pendiente. Su utilidad va más allá de conocer la última fecha: ayuda a entender cuánto deberías en un momento intermedio, qué parte de los pagos reduce deuda y cómo cambia el préstamo ante otra hipótesis. En Simuily, la evolución anual permanece visible para facilitar esa lectura. El cálculo interno es mensual y la tabla agrupa periodos, por lo que cada fila anual resume varios pagos y no una única cuota.
Empieza por el saldo inicial
La fila de inicio muestra el principal antes de las devoluciones del calendario. Si estás estudiando una hipoteca que ya existe, ese principal debe ser la deuda pendiente actual, no el importe prestado años atrás. Los intereses anteriores son historia y no se evitan con una decisión tomada hoy. Define también los meses o años restantes. Un calendario nuevo puede ser correcto para un préstamo nuevo y equivocado para uno en curso si utiliza la duración original. Anotar la fecha de referencia junto al saldo evita mezclar dos puntos de partida.
Sigue el orden de una mensualidad
En un préstamo de pagos constantes con la convención nominal mensual, el interés del periodo se obtiene multiplicando el saldo inicial de ese mes por el tipo anual dividido entre doce. El pago cubre ese interés y destina el resto a reducir principal. Después se obtiene el saldo del mes siguiente. Repetir el proceso genera el calendario. No se calcula interés sobre todo el principal original durante toda la vida del préstamo, porque la deuda disminuye. Tampoco se descuenta toda la cuota del principal, ya que una parte remunera la financiación.
Distingue datos del año y datos acumulados
El capital devuelto durante un año es la suma de sus componentes mensuales de principal. El capital devuelto acumulado incluye además años anteriores. Lo mismo ocurre con los intereses. Si sumas una columna acumulada fila por fila, contarás varias veces los mismos pagos. Para obtener el total, utiliza la última cifra acumulada o suma únicamente los datos de cada año. Esta distinción es especialmente importante al exportar CSV y construir otra hoja. Pon nombres claros a las columnas y conserva las unidades para que una fórmula no mezcle flujos del periodo con saldos a una fecha.
Comprueba identidades sencillas
En cada fecha, principal inicial menos capital devuelto acumulado debe coincidir con deuda pendiente, salvo diferencias de presentación por redondeo. Los pagos de capital e intereses acumulados deben coincidir con la suma de ambos componentes. Al finalizar un préstamo completamente amortizado, el saldo debe llegar a cero. Si no lo hace, revisa si existe un pago final, carencia, otra convención o un error de entradas. Una tabla bancaria puede usar días y redondeos distintos, pero esas diferencias deben poder explicarse. No ajustes números a mano para ocultar una discrepancia que todavía no comprendes.
Utiliza las fechas intermedias para decidir
Si prevés vender dentro de siete años, el saldo de ese momento puede ser más relevante que el interés total de treinta años. Si quieres amortizar, utiliza la deuda y plazo restantes en la fecha de la aportación. Si el tipo cambia, el calendario posterior debe recalcularse con las condiciones nuevas. Una curva con tipo constante es un escenario, no una garantía para una hipoteca variable. El valor de la tabla está en hacer visibles esas relaciones y permitir preguntas concretas sobre el contrato, no en presentar cada cifra futura como inmutable.
Preguntas frecuentes sobre el cuadro
¿Por qué al principio hay más intereses? Con tipo constante, el saldo sobre el que se calculan es mayor al inicio. ¿La cuota baja automáticamente cada año? No en el modelo de pagos constantes; cambia su reparto interno. ¿Los seguros están en la columna de intereses? No: se muestran como otros gastos cuando los introduces, fuera del calendario de principal e intereses. ¿Puedo sumar saldos pendientes para calcular deuda total? No, cada fila muestra la misma deuda evolucionando en fechas distintas. El taller siguiente reconstruye la primera anualidad y el horizonte completo para comprobar cómo encajan columnas, pagos y saldo final.
Taller práctico: del préstamo al presupuesto mensual
Vamos a utilizar una financiación hipotética de 150.000,00, a 20 años y con un tipo nominal anual constante del 4 %, dividido entre doce para calcular el interés mensual. Añadimos 100,00 al mes como otros costes de vivienda. Son datos educativos y no una oferta disponible. El préstamo utiliza cuotas mensuales de capital e intereses, sin carencia ni pago final extraordinario. Si tu contrato aplica otra convención, revisa el selector del tipo y las condiciones antes de comparar sus cifras con este caso.
La cuota calculada de capital e intereses es 908,97. Al añadir los otros costes introducidos, el presupuesto mensual resulta 1.008,97. Ambas cantidades responden a preguntas diferentes. La primera corresponde a la devolución del préstamo; la segunda añade gastos que no amortizan deuda. Por eso la tabla del préstamo no incluye esos extras dentro de los intereses ni los resta del saldo pendiente. Mantener las categorías separadas evita atribuir a la financiación un gasto de mantenimiento o pensar que un seguro está devolviendo parte del capital.
Reconstruir la primera anualidad
Al inicio debes 150.000,00. Con la convención de este ejemplo, el interés del primer mes es 500,00. El resto de la cuota devuelve principal. Durante los doce primeros meses, el interés acumulado es aproximadamente 5.909,02 y el capital devuelto es 4.998,63. Al acabar el primer año, la deuda pendiente se sitúa en 145.001,37. Las pequeñas diferencias de céntimos respecto a un contrato pueden proceder del redondeo o de sus fechas reales. El modelo conserva precisión interna y redondea las cifras que presenta para facilitar su lectura.
Comprueba dos relaciones: capital inicial menos capital devuelto debe coincidir con deuda pendiente; y cuotas pagadas deben repartirse entre capital e intereses. No añadas otra vez el importe completo del préstamo a la suma de cuotas para calcular el coste de devolución, porque el principal ya está incluido en ellas. Tampoco llames gasto financiero a todo el capital que devuelves: reducir una obligación y pagar intereses tienen efectos distintos sobre tu patrimonio. Estas identidades sencillas permiten detectar errores al copiar datos a una hoja de cálculo.
Mirar el horizonte completo sin perder el detalle
Si el tipo se mantuviera durante todo el plazo, las cuotas sumarían 218.152,92 y los intereses serían 68.152,92. Este total no incluye tributos de compra, seguros, comisiones u otros gastos que no forman parte del préstamo introducido. Si algún coste se financia y aumenta el principal, debes reflejarlo en el importe inicial; si se paga con efectivo, pertenece al presupuesto de caja. No lo incorpores de las dos formas. Separar desembolso inicial, coste periódico y devolución del principal ayuda a comparar ofertas con estructuras diferentes.
Consulta varios años de la tabla, no solo el último. La deuda pendiente puede importar si piensas vender, trasladarte o renegociar antes del vencimiento. En esa fecha todavía podría quedar un saldo relevante aunque hayas pagado muchas mensualidades. Los intereses de años posteriores no serían automáticamente el coste de tu periodo de propiedad si el préstamo termina antes. Para analizar una salida anticipada debes considerar además el saldo que habría que cancelar y los cargos aplicables, utilizando documentos de la entidad y las reglas de la operación concreta.
Probar sensibilidad a un tipo diferente
Como ejercicio adicional, subimos el tipo en 2 puntos porcentuales y mantenemos capital y plazo. La nueva cuota sería 1.074,65, una diferencia mensual de 165,68. Este escenario no predice que vaya a producirse esa subida. Sirve para observar cuánto cambia el presupuesto cuando el coste de la deuda es distinto. Si tu financiación tiene revisiones, una simulación correcta de una revisión futura partiría del saldo y plazo pendientes en esa fecha. El ejemplo presente compara dos condiciones desde el mismo punto de partida.
Añade la diferencia al presupuesto familiar y comprueba qué margen conservarías después de los pagos esenciales. Si el resultado es demasiado ajustado, las variables a revisar pueden ser precio, importe financiado, entrada, plazo o fecha de compra. Cambiar el plazo también modifica intereses y exposición, de modo que una cuota menor no resuelve automáticamente todos los problemas. Anota la razón de cada alternativa. Así podrás distinguir una decisión destinada a mejorar liquidez mensual de otra que busca reducir coste total o limitar incertidumbre futura.
Antes de trasladar el ejercicio a una operación real
Elige país y moneda por separado. La moneda etiqueta las cantidades; no aplica un cambio de divisa. El contexto nacional orienta hacia fuentes, pero no decide qué impuestos pagas ni reproduce todos los contratos locales. Confirma tipo, calendario, comisiones, gastos iniciales y condiciones de revisión con la documentación de la operación. ¿La cifra es una aprobación bancaria? No. ¿Es una tasación de la vivienda? Tampoco. Es un cálculo explicativo que te permite llegar a la conversación con preguntas concretas, una lista de supuestos y una idea más clara de los pagos que necesitas contrastar.