Come interpretare il calcolo
Le rate mensili costanti usano il tasso nominale annuo diviso per 12. Anticipo e costi iniziali escono dal portafoglio dell’acquirente; chi affitta conserva il capitale. Ogni mese il budget comune è il costo abitativo più alto e l’alternativa meno cara investe la differenza a fine mese. I portafogli crescono al tasso mensile equivalente del rendimento annuo effettivo. Il patrimonio di acquisto somma portafoglio e casa al netto di debito e vendita; quello di affitto è il portafoglio. Gli esborsi abitativi escludono gli investimenti.
Patrimonio d’acquisto = portafoglio + valore della casa × (1 − costi di vendita %) − debito. Differenza = acquisto − affitto.
Esempio calcolato
Esempio fittizio in EUR per un anno: prezzo 120.000, anticipo e capitale iniziale 20.000, prestito di 100.000 senza interesse per dieci anni; affitto 1.000 mensili. Senza altri costi, rivalutazione o rendimento, la rata è 833,33 e l’acquirente investe 166,67 mensili. Dopo un anno: debito 90.000, patrimonio immobiliare 30.000, portafoglio 2.000; totale 32.000 contro 20.000 in affitto. Differenza 12.000; esborsi abitativi 30.000 e 12.000.
Ipotesi e limiti
Le cifre sono ipotesi, non prezzi o rendimenti attuali. I costi annui restano costanti; l’affitto cambia ogni dodici mesi. Si ipotizza la vendita a ogni orizzonte mostrato. Imposte sulle plusvalenze, commissioni, cauzioni e variazioni di interesse non sono modellate. Il budget comune equivale all’opzione più cara e non ne dimostra la sostenibilità. La sensibilità cambia un’ipotesi alla volta.
Domande sullo strumento
Perché una rata del mutuo è diversa dall’affitto?
La rata include interessi e capitale. Il capitale riduce il debito e aumenta il patrimonio immobiliare. Interessi e costi non lo aumentano.