Comprendre le calcul
Les remboursements mensuels constants utilisent le taux nominal annuel divisé par 12. Apport et frais initiaux sortent du portefeuille de l’acheteur ; le locataire conserve son capital. Chaque mois, le budget commun correspond au coût de logement le plus élevé ; l’option moins coûteuse investit la différence en fin de mois. Les portefeuilles croissent au taux mensuel équivalent du rendement annuel effectif. Le patrimoine d’achat inclut le portefeuille et le logement net de dette et frais de vente ; celui de location est le portefeuille. Les décaissements de logement excluent les placements.
Patrimoine d’achat = portefeuille + valeur du logement × (1 − frais de vente %) − dette. Écart = achat − location.
Exemple calculé
Exemple fictif en EUR sur un an : prix 120 000, apport et capital initial 20 000, prêt sans intérêt de 100 000 sur dix ans ; loyer mensuel 1 000. Sans autres frais, revalorisation ou rendement financier, mensualité 833,33 et placement mensuel de l’acheteur 166,67. Après un an : dette 90 000, patrimoine immobilier 30 000, portefeuille 2 000, soit 32 000 contre 20 000 en location. Écart 12 000 ; décaissements de logement 30 000 et 12 000.
Hypothèses et limites
Les chiffres sont des hypothèses, pas des prix ou rendements actuels. Les frais annuels restent constants ; le loyer change tous les douze mois. Une vente est supposée à chaque horizon. Impôts sur plus-values, frais de placement, cautions et changements de taux ne sont pas modélisés. Le budget commun égale l’option la plus chère, sans prouver sa soutenabilité. La sensibilité varie une hypothèse à la fois.
Questions sur cet outil
Pourquoi une mensualité n’équivaut-elle pas à un loyer ?
La mensualité inclut intérêts et remboursement du capital. Ce dernier réduit la dette et augmente le patrimoine immobilier. Intérêts et frais ne le font pas.