Come interpretare il calcolo
Il reddito lordo è canone mensile per mesi affittati. I costi operativi sono dedotti prima del finanziamento; conta ogni costo annuo una volta. Il rendimento lordo usa il prezzo, quello operativo netto il prezzo più costi iniziali. Le rate del primo anno a tasso fisso sono sottratte dal reddito operativo per il flusso di cassa. Il rendimento di cassa divide il flusso per capitale proprio, senza rivalutazione né capitale rimborsato aggiunto ai canoni. Con capitale proprio zero il rapporto non è definito.
Reddito operativo = affitto × mesi − costi. Flusso di cassa = reddito operativo − rate annue. Capitale proprio = prezzo + costi iniziali − prestito.
Esempio calcolato
Esempio fittizio in EUR: prezzo 200.000, costi iniziali 10.000, affitto 1.000 per dieci mesi, spese annue 2.000. Reddito lordo 10.000 e operativo 8.000: rendimento lordo 5%, netto 3,81%. Senza prestito flusso 8.000. Con prestito di 100.000 senza interesse per dieci anni: rate annue 10.000, flusso −2.000; capitale rimborsato 10.000 non è reddito d’affitto.
Ipotesi e limiti
Risultati per un anno con affitto e costi costanti. Esclusi imposte personali, rivalutazione, grandi lavori e vendita. I tributi immobiliari sono costi operativi manuali. La sensibilità cambia affitto o spese del 10%; l’occupazione cambia i mesi, non il prezzo. Un rendimento operativo positivo può accompagnare un flusso negativo per finanziamento.
Domande sullo strumento
Il capitale rimborsato conta come reddito d’affitto?
No. Fa parte dell’uscita di cassa del prestito. Riduce il debito ed è mostrata separatamente; non aumenta il reddito operativo.