Como interpretar o cálculo
O rendimento bruto é a renda mensal vezes os meses arrendados. Despesas operacionais são deduzidas antes do financiamento; conta cada custo anual uma vez. A rendibilidade bruta usa o preço; a operacional líquida usa preço mais custos iniciais. As prestações do primeiro ano a taxa fixa são deduzidas do rendimento operacional para obter fluxo de caixa. A rendibilidade de caixa divide-o pelo capital próprio, sem valorização nem capital amortizado como renda. Com capital próprio zero o quociente não é definido.
Rendimento operacional = renda × meses − despesas. Fluxo = rendimento operacional − prestações anuais. Capital próprio = preço + custos iniciais − empréstimo.
Exemplo calculado
Exemplo fictício em EUR: preço 200.000, custos iniciais 10.000, renda 1.000 durante dez meses, despesas anuais 2.000. Rendimento bruto 10.000 e operacional 8.000: rendibilidade bruta 5%, líquida 3,81%. Sem empréstimo o fluxo é 8.000. Com empréstimo de 100.000 sem juros a dez anos: prestações anuais 10.000, fluxo −2.000; capital amortizado 10.000 não é renda.
Pressupostos e limites
Resultados de um ano com renda e custos constantes. Excluem impostos pessoais, valorização, grandes obras e venda. Os impostos do imóvel são custos operacionais manuais. A sensibilidade altera renda ou custos em 10%; a ocupação altera meses, não preços. A rendibilidade operacional positiva pode coexistir com fluxo negativo devido ao financiamento.
Perguntas sobre esta ferramenta
A amortização de capital conta como renda?
Não. É parte da saída de caixa do empréstimo. Reduz a dívida e é apresentada separadamente; não aumenta o rendimento operacional.