Berechnung verstehen
Bruttoeinnahmen sind Monatsmiete mal vermietete Monate. Betriebskosten werden vor Finanzierung abgezogen; jeden Jahresposten einmal zählen. Bruttorendite nutzt den Preis, Nettobetriebsrendite Preis plus Anfangskosten. Kreditraten des ersten Jahres bei festem Zins werden vom Betriebsertrag für den Cashflow abgezogen. Die Cashflow-Rendite teilt diesen durch Eigenkapital, ohne Wertänderung und ohne Tilgung als Mieteinnahme. Bei null Eigenkapital ist sie nicht definiert.
Betriebsertrag = Miete × Monate − Kosten. Cashflow = Betriebsertrag − Jahresraten. Eigenkapital = Preis + Anfangskosten − Kredit.
Rechenbeispiel
Fiktives EUR-Beispiel: Preis 200.000, Anfangskosten 10.000, Monatsmiete 1.000 für zehn Monate, Jahreskosten 2.000. Bruttoeinnahmen 10.000, Betriebsertrag 8.000: Bruttorendite 5 %, Nettorendite 3,81 %. Ohne Kredit beträgt Cashflow 8.000. Mit zinslosem Kredit 100.000 über zehn Jahre: Jahresraten 10.000, Cashflow −2.000; Tilgung 10.000 ist keine Mieteinnahme.
Annahmen und Grenzen
Ergebnisse gelten für ein Jahr mit konstanten Mieten und Kosten. Persönliche Steuern, Wertänderung, große Renovierungen und Verkauf fehlen. Immobiliensteuern werden als Betriebskosten manuell eingegeben. Sensitivität ändert Miete oder Kosten um 10 %; Belegung variiert Monate, nicht Preise. Positive Betriebsrendite kann bei Finanzierung mit negativem Cashflow einhergehen.
Fragen zu diesem Werkzeug
Zählt Tilgung als Mieteinnahme?
Nein. Sie ist Teil des Geldabflusses für den Kredit, reduziert die Schuld und wird getrennt gezeigt; sie erhöht keinen Betriebsertrag.