Comprendre le calcul
Le revenu brut multiplie le loyer mensuel par les mois loués. Les frais d’exploitation sont déduits avant financement ; comptez chaque frais annuel une fois. Le rendement brut utilise le prix, le net le prix plus frais initiaux. Les échéances de la première année du prêt fixe sont déduites du revenu net pour obtenir la trésorerie. Son rendement divise le flux par les fonds propres, sans revalorisation ni capital remboursé ajouté au loyer. Sans fonds propres, le ratio n’est pas défini.
Revenu d’exploitation = loyer × mois − frais. Trésorerie = revenu d’exploitation − échéances annuelles. Fonds propres = prix + frais initiaux − prêt.
Exemple calculé
Exemple fictif en EUR : prix 200 000, frais initiaux 10 000, loyer 1 000 pendant dix mois, frais annuels 2 000. Revenu brut 10 000, net d’exploitation 8 000 : rendement brut 5 %, net 3,81 %. Sans prêt, flux 8 000. Avec prêt sans intérêt de 100 000 sur dix ans, échéances annuelles 10 000, flux −2 000 ; le capital remboursé de 10 000 n’est pas un loyer.
Hypothèses et limites
Les résultats couvrent un an à loyer et frais constants. Impôts personnels, revalorisation, gros travaux et vente sont exclus. Les taxes foncières sont des frais manuels. La sensibilité change loyer ou frais de 10 % ; l’occupation change les mois, pas le prix. Un rendement opérationnel positif peut coexister avec un flux négatif à cause du financement.
Questions sur cet outil
Le capital remboursé compte-t-il comme revenu locatif ?
Non. C’est une sortie de trésorerie pour rembourser le prêt. Elle réduit la dette et est séparée ; elle n’augmente pas le revenu d’exploitation.