計算結果の読み方を学ぶ
賃貸の表面利回り・純利回りと資金収支の違い
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賃貸物件は営業面の利回りがプラスでも、毎月追加資金が必要になることがあります。物件自体、融資、手元資金を分けて考えましょう。魅力的な割合だけでは、リスクや計上していない費用は分かりません。
実際に受け取る賃料を見積もる
モデルの年間総収入は「月額賃料×入居月数」です。入居が11か月なら空室1か月分はすでに収入から除かれるため、同じ空室損失を費用として再度差し引かないでください。募集賃料と実際の入金を区別し、滞納や入れ替わり期間は根拠ある前提で、二重計上せずに反映します。
三つの指標と異なる分母
Simuilyの表面利回りは「受取賃料÷購入価格×100」です。営業収益は賃料から入力した年間経費を引いた額です。純営業利回りではこれを購入価格と初期費用の合計で割り、ローン返済や値上がりは含めません。資金収支利回りは返済後の収支を当初自己資金で割ります。広告の指標と比較する際は定義を確認してください。
融資が資金収支に与える影響
ローン返済額には利息と元本返済が含まれます。どちらも口座から出ますが、金融費用は利息で、元本返済は負債を減らします。例では営業収益がプラスでも年間返済額を賄えず、資金収支はマイナスです。元本返済を営業経費としたり、資金収支を投資全体の収益率としたりしないでください。
抜けている費用を確認する
管理費、修繕、保険、管理委託費、税などは自分の条件に基づいて入力します。税や契約の義務は地域によって異なり、個人の税負担や売却益はモデルで自動計算されません。空室増加や修繕費増加も試してください。将来の工事、売却費用、金利変更は別途検討が必要です。
将来予測ではない仮定の例
金額は説明用の仮定で、現在の価格や個別の推奨を示すものではありません。
例の入力条件
| 購入価格 | ¥20,000,000 |
|---|---|
| 初期費用合計 | ¥1,500,000 |
| 月額家賃 | ¥90,000 |
| 年間の賃貸月数 | 11 |
| 借入元金（任意） | ¥14,000,000 |
| 固定の名目年利 | 3 % |
| 借入期間 | 20 |
| 年間管理組合費 | ¥60,000 |
| 年間維持費 | ¥60,000 |
| 年間保険料 | ¥30,000 |
| 手動入力の年間税額 | ¥30,000 |
| 年間管理費 | ¥0 |
| その他の年間費用 | ¥0 |
概算結果
| 年間総収入 | ¥990,000 |
|---|---|
| 年間運営費 | ¥180,000 |
| 純営業収益 | ¥810,000 |
| 年間の元利返済額 | ¥931,724 |
| 借入返済後の年間キャッシュフロー | ¥-121,724 |
| 購入価格に対する総利回り | 4.95 % |
| 純営業利回り | 3.77 % |
よくある疑問
純利回りがプラスなら資金収支もプラスですか？
いいえ。返済などの支出が営業収益を上回る場合があります。両方の指標と分母を確認してください。
この条件を計算ツールに入力し、別の前提と比較してみてください。
元金返済は家賃収入に含まれますか？
いいえ。借入返済による現金支出の一部です。残債を減らす効果は別に表示し、純営業収益には加えません。