Aprende a interpretar tus resultados
Rentabilidad bruta y neta del alquiler: no son flujo de caja
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Una vivienda puede ofrecer una rentabilidad operativa positiva y exigir dinero adicional cada mes. Para interpretarla, separa el inmueble, su financiación y el efectivo disponible. Un porcentaje atractivo no describe por sí solo el riesgo ni los gastos que has dejado fuera.
Los ingresos que realmente esperas cobrar
En el motor, el ingreso bruto anual es renta mensual × meses ocupados. Con once meses de ocupación, el mes vacío reduce el ingreso; no lo vuelvas a restar como un gasto de vacancia. Distingue la renta anunciada de la cobrada e incorpora impagos o periodos entre contratos como hipótesis de ocupación o como partidas justificadas, evitando duplicaciones.
Tres indicadores, tres denominadores
Simuily muestra bruto = ingreso cobrado / precio × 100. El resultado operativo es ingreso menos gastos anuales introducidos. El rendimiento neto operativo divide ese resultado entre precio más costes iniciales; no descuenta la deuda hipotecaria ni incluye revalorización. El rendimiento de caja divide el efectivo después de cuotas entre capital propio inicial. Verifica la definición antes de comparar anuncios.
La financiación cambia la caja
La cuota incluye intereses y devolución de principal. Ambas partes salen de tu cuenta, pero solo el interés es coste financiero; devolver principal reduce deuda. En el ejemplo, un resultado operativo positivo no cubre las cuotas anuales, por lo que el flujo es negativo. No presentes el capital amortizado como un gasto operativo ni el flujo de caja como rentabilidad total.
Presupuestar lo que falta
Introduce comunidad, mantenimiento, seguro, gestión y tributos con datos de tu operación. Las obligaciones fiscales y contractuales dependen del lugar; el modelo no calcula impuestos personales ni beneficios de venta. Prueba menor ocupación y más reparaciones. Una reserva para obras futuras, gastos de venta y cambios de tipo requieren análisis adicional, no una supuesta rentabilidad garantizada.
Ejemplo hipotético, no una previsión
Las cantidades son ejemplos inventados. No representan precios actuales ni recomendaciones personalizadas.
Datos del ejemplo
| Precio de adquisición | 200.000 € |
|---|---|
| Gastos iniciales totales | 15.000 € |
| Alquiler mensual | 900 € |
| Meses alquilados al año | 11 |
| Capital financiado opcional | 140.000 € |
| Interés nominal anual fijo | 3 % |
| Plazo del préstamo | 20 |
| Comunidad anual | 600 € |
| Mantenimiento anual | 600 € |
| Seguros anuales | 300 € |
| Tributos anuales manuales | 300 € |
| Gestión anual | 0 € |
| Otros gastos anuales | 0 € |
Resultados aproximados
| Ingreso anual bruto | 9.900 € |
|---|---|
| Gastos operativos anuales | 1.800 € |
| Ingreso operativo neto | 8.100 € |
| Servicio anual de deuda | 9.317,24 € |
| Flujo anual tras deuda | -1.217,24 € |
| Rentabilidad bruta sobre precio | 4,95 % |
| Rentabilidad neta operativa | 3,77 % |
Una duda habitual
¿Una rentabilidad neta positiva garantiza caja positiva?
No. Las cuotas y otros desembolsos pueden superar el resultado operativo. Comprueba ambos indicadores y sus denominadores.
Prueba estos datos y compara otros supuestos en la calculadora.
¿La amortización de capital cuenta como ingreso de alquiler?
No. Es parte de la salida de caja para pagar el préstamo. Reduce la deuda y se informa por separado; no aumenta el ingreso operativo.