Impara a interpretare i risultati
Rendimento lordo e netto dell’affitto: distinguerli dal flusso di cassa
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Un immobile può avere un rendimento operativo positivo e richiedere comunque denaro aggiuntivo ogni mese. Distingui bene, finanziamento e liquidità disponibile. Una percentuale interessante non descrive da sola il rischio o i costi esclusi.
Gli affitti che prevedi di incassare
Il motore calcola il reddito annuo come affitto mensile × mesi occupati. Con undici mesi di occupazione, il mese vuoto riduce già l’incasso: non sottrarlo di nuovo come costo. Distingui affitto richiesto e riscosso. Rappresenta insoluti e intervalli fra contratti mediante ipotesi motivate, senza duplicazioni.
Tre indicatori, basi differenti
In Simuily rendimento lordo = incassi / prezzo × 100. Il risultato operativo sottrae le spese annuali inserite. Il rendimento netto operativo divide quel risultato per prezzo più costi iniziali: non sottrae le rate e non include rivalutazione. Il rendimento di cassa rapporta il flusso dopo le rate al capitale proprio iniziale. Controlla le definizioni degli annunci.
Il finanziamento cambia la cassa
La rata comprende interessi e capitale rimborsato. Entrambi escono dal conto, ma solo l’interesse è un costo finanziario; il capitale riduce il debito. Nell’esempio il risultato operativo positivo non copre le rate annue e la cassa è negativa. Non trattare il capitale rimborsato come spesa operativa né il flusso di cassa come rendimento totale.
Prevedere i costi mancanti
Inserisci manutenzione, assicurazione, gestione, oneri e tributi con dati dell’operazione. Gli obblighi fiscali e contrattuali dipendono dal luogo; il modello non calcola imposte personali o guadagni di vendita. Prova meno occupazione e più riparazioni. Lavori futuri, costi di vendita e variazioni del tasso richiedono analisi aggiuntive.
Esempio ipotetico, non una previsione
Gli importi sono esempi inventati, non prezzi attuali o raccomandazioni personali.
Dati dell’esempio
| Prezzo di acquisto | 200.000 € |
|---|---|
| Costi iniziali totali | 15.000 € |
| Affitto mensile | 900 € |
| Mesi affittati all’anno | 11 |
| Capitale finanziato facoltativo | 140.000 € |
| Interesse nominale annuo fisso | 3 % |
| Durata del prestito | 20 |
| Spese condominiali annue | 600 € |
| Manutenzione annua | 600 € |
| Assicurazioni annue | 300 € |
| Tributi annui manuali | 300 € |
| Gestione annua | 0 € |
| Altre spese annue | 0 € |
Risultati approssimativi
| Reddito annuo lordo | 9.900 € |
|---|---|
| Spese operative annue | 1.800 € |
| Reddito operativo netto | 8.100 € |
| Servizio annuo del debito | 9.317,24 € |
| Flusso annuo dopo il debito | -1.217,24 € |
| Rendimento lordo sul prezzo | 4,95 % |
| Rendimento operativo netto | 3,77 % |
Una domanda frequente
Un rendimento netto positivo garantisce cassa positiva?
No. Rate e altre uscite possono superare il risultato operativo. Controlla entrambi gli indicatori e le rispettive basi.
Prova questi dati e confronta altre ipotesi nel calcolatore.