Leer je resultaten begrijpen
Bruto en netto verhuurrendement zijn niet hetzelfde
Gepubliceerd op
Huurinkomsten laten nog niet zien wat een huurwoning oplevert na kosten en financiering. Bruto rendement, netto exploitatierendement en kasstroom gebruiken verschillende bedragen en grondslagen.
Begin met realistische verhuurde maanden
Maandhuur maal verhuurde maanden geeft bruto jaarinkomsten. Een volledig verhuurd jaar is niet gegarandeerd. Voer leegstand als een scenario in en tel een maand zonder huur niet nogmaals als kostenpost voor verloren huur.
Trek exploitatiekosten af
Neem onderhoud, beheer, verzekering, gebouwbijdragen en andere ingevoerde jaarlijkse kosten mee. Het resultaat is netto exploitatie-inkomen vóór de leningbetalingen. Gebruik een duidelijke basis voor eenmalige aankoopkosten: netto rendement in dit model vergelijkt met de totale begininvestering.
Houd financiering afzonderlijk
Rente en aflossing verlagen het geld dat jaarlijks overblijft. Aflossing verlaagt ook de schuld, maar is geen huurinkomen. Een positieve exploitatieopbrengst kan samengaan met een negatieve kasstroom als leningbetalingen hoog zijn.
Vergelijk geen onvergelijkbare percentages
Bruto rendement gebruikt de aankoopprijs, netto rendement de begininvestering en cash-on-cash het eigen geld. Zet percentages pas naast elkaar als je de grondslag begrijpt. Belastingen en lokale huurregels worden niet universeel verondersteld.
Een rekenvoorbeeld
Fictief voorbeeld: prijs € 200.000, aankoopkosten € 10.000, huur € 1.000 gedurende tien maanden en exploitatiekosten € 2.000 geven € 10.000 bruto en € 8.000 netto. Bruto rendement is 5%; netto € 8.000 / € 210.000 ≈ 3,81%. Een renteloze lening van € 100.000 over tien jaar vraagt € 10.000 per jaar, zodat de kasstroom −€ 2.000 wordt.
Mag ik aflossing bij huurinkomsten optellen?
Nee. Toon schuldvermindering apart van huurinkomsten en kasstroom; anders tel je verschillende economische effecten als dezelfde opbrengst.
Kan het rendement positief zijn terwijl de kasstroom negatief is?
Ja. Exploitatie-inkomsten kunnen positief zijn en toch onvoldoende om rente en aflossing te betalen. Rendement en kasstroom beantwoorden verschillende vragen.