Cómo interpretar el cálculo
El ingreso bruto multiplica el alquiler mensual por los meses efectivamente alquilados. Los gastos operativos se restan antes de financiar; incluye cada coste anual una sola vez. La rentabilidad bruta usa el precio, y la neta operativa usa precio más gastos iniciales. Las cuotas del primer año del préstamo de tipo fijo se restan del ingreso operativo para obtener flujo de caja. La rentabilidad de caja divide ese flujo entre el capital propio aportado; no incluye revalorización ni añade principal amortizado como renta. Si el capital propio es cero, ese cociente no se calcula.
Ingreso operativo = alquiler × meses − gastos. Flujo de caja = ingreso operativo − cuotas anuales. Capital propio = precio + gastos iniciales − préstamo.
Ejemplo calculado
Ejemplo ficticio en EUR: precio 200.000, gastos iniciales 10.000, alquiler mensual 1.000 durante diez meses y gastos anuales 2.000. El ingreso bruto es 10.000 y el operativo 8.000: rentabilidad bruta 5 % y neta 3,81 %. Sin préstamo, el flujo es 8.000. Con préstamo de 100.000 a diez años al 0 %, las cuotas anuales son 10.000 y el flujo −2.000; se amortizan 10.000 de principal, que no son ingreso de alquiler.
Supuestos y límites
Los resultados corresponden a un año con alquiler y costes constantes. No incluyen impuestos personales, revalorización, grandes reformas ni venta. Los tributos de propiedad se introducen manualmente en gastos operativos. La sensibilidad cambia alquiler o gastos en un 10 %; la tabla de ocupación cambia meses, no el precio. Una rentabilidad operativa positiva puede coexistir con flujo de caja negativo por financiación.
Preguntas sobre esta herramienta
¿La amortización de capital cuenta como ingreso de alquiler?
No. Es parte de la salida de caja para pagar el préstamo. Reduce la deuda y se informa por separado; no aumenta el ingreso operativo.